Los alquileres turísticos a través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo se han vuelto muy habituales en España. Pero a nivel fiscal siguen generando muchas dudas, especialmente sobre si llevan IVA, si es necesario ser autónomo o qué gastos se pueden deducir.

En esta guía actualizada a 2025, te explicamos de forma clara cómo tributa un alquiler turístico, tanto si eres residente como si vives fuera de España.

1. ¿Qué se considera alquiler turístico?

Hay alquiler turístico cuando:

• Se alquila una vivienda por días o semanas,

• Con fines vacacionales o de corta estancia,

• A través de plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo,

• Con fines lucrativos.

A nivel autonómico puede haber licencias, registros o requisitos adicionales, pero a nivel fiscal lo importante es distinguir:

👉 Si prestas solo servicios básicos (accesorios)
👉 O si prestas servicios propios de hotel

Esto lo cambia todo.

2. ¿Cómo tributa en IRPF si eres residente en España?

La regla básica es sencilla:

• Si prestas solo servicios básicos → Capital inmobiliario

• Si prestas servicios de hotelería → Actividad económica

Vamos a ver ambas opciones.

A) Si NO prestas servicios propios de hotelería (lo más habitual)

Aquí entra el 90% de los casos de Airbnb.

No se consideran servicios hoteleros:

• entrega de llaves

• limpieza solo entre estancias

• sábanas y toallas iniciales

• limpieza final

• check-in / check-out

• atención básica por WhatsApp o teléfono

• gestión de reservas

• comisiones de Airbnb

• publicidad en plataformas

👉 Todo esto son servicios accesorios. No te convierten en actividad económica.

Tributación

Tributas como rendimiento del capital inmobiliario, es decir:

Ingresos – gastos deducibles = rendimiento neto

Tributa según tus tipos de IRPF.

Gastos deducibles

• IBI

• Comunidad

• Reparaciones y mantenimiento

• Seguros

• Comisión de Airbnb

• Limpieza entre estancias

• Honorarios de agencia o plataforma

• Suministros (prorrateados)

• Amortización del inmueble

B) Si prestas servicios propios de hotelería (menos habitual)

Hacienda considera actividad económica cuando se prestan servicios continuados durante la estancia, como:

• limpieza diaria o cada pocos días

• cambio de sábanas/toallas durante la estancia

• desayuno o restauración

• lavandería para huéspedes

• recepción o atención permanente

• servicios de hotel (consigna, botones, etc.)

👉 Si prestas estos servicios de forma organizada y habitual, tu alquiler turístico es actividad económica.

Consecuencias fiscales

• Alta en autónomos

• Tributación como actividad empresarial

• Libros de ingresos y gastos

• Facturación obligatoria

• Posible alta en IAE (epígrafe de hospedaje)

3. ¿Hay IVA en los alquileres turísticos?

✔ NO llevan IVA (exentos) la mayoría de alquileres turísticos

Cuando NO se prestan servicios propios de hotel, como por ejemplo:

• entrega de llaves

• limpieza entre estancias

• ropa inicial

• atención básica

👉 No llevan IVA.
👉 Igualan al alquiler tradicional: operación sujeta pero exenta.

✔ Llevan IVA al 10% si hay servicios hoteleros

Si ofreces limpieza durante la estancia, recepcionista, restauración, etc., esta actividad se considera similar a la hotelera.

Entonces:

• IVA al 10 %

• Debes emitir facturas con IVA

• Presentar Modelo 303 trimestral y 390 anual

• Llevar libros de IVA

• Alta en autónomos

4. Si eres NO residente: ¿cómo tributa tu alquiler turístico?

Los no residentes tributan por IRNR mediante Modelo 210.

✔ Si alquilas por días o semanas:

Debes declarar los ingresos del alquiler, pudiendo optar por:

• declaración trimestral, o

• declaración anual (novedad más cómoda)

✔ Tipos de gravamen

• Residentes UE/EEE: 19%

• Residentes fuera de la UE: 24%

✔ Gastos deducibles

• UE/EEE: sí

• Extracomunitarios: en muchos casos también (criterios recientes)

✔ Si prestas servicios hoteleros:

→ IVA del 10%
→ Se considera Actividad económica

5. ¿Hay retenciones en Airbnb?

No.
Ni Airbnb ni Booking practican retención en España.

Pero las plataformas están obligadas a comunicar:

• ingresos

• noches reservadas

• identidad del anfitrión

• fechas de estancia

👉 Hacienda tiene estos datos y los cruza automáticamente.

6. ¿Sigue existiendo el Modelo 179?

No.
El Modelo 179 fue derogado.

Sin embargo, las plataformas ya envían la información directamente a Hacienda.
Por eso es esencial declarar todos los ingresos.

7. ¿Qué gastos puedo deducir?

✔ Gastos habituales deducibles

• IBI

• Comunidad

• Seguros

• Reparaciones

• Comisiones de Airbnb

• Limpieza entre estancias

• Publicidad

• Amortización del inmueble

• Suministros proporcionales

✔ Importante: suministros

Solo puedes deducirlos al porcentaje del uso turístico.
Si la vivienda se usa parte del año por ti, hay que hacer prorrata.

8. Diferencia fiscal entre alquiler tradicional y Airbnb

✔ Alquiler tradicional

• Reducción del 50%–90% (según comunidad)

• Solo larga duración, es decir, aquellos que se destinen a alquiler de vivienda habitual.

• Menos ingresos, menor tributación

✔ Alquiler turístico

• No tiene reducción del 60%

• Más ingresos

• Más gastos deducibles

• Obligaciones de registro turístico

9. Errores habituales que debes evitar

❌ Pensar que Airbnb declara por ti
❌ Declarar tarde o no declarar
❌ No aplicar prorrata de suministros
❌ No distinguir entre servicios básicos / hoteleros
❌ No residentes que tributan mal en el Modelo 210
❌ No guardar justificantes de gastos

Conclusión

Los alquileres turísticos pueden ser muy rentables, pero fiscalmente requieren saber si tu caso es un alquiler inmobiliario normal o una actividad económica.
La diferencia está en los servicios que prestas durante la estancia.

Con una buena planificación puedes deducir gastos, cumplir con Hacienda y evitar problemas.

¿Alquilas tu vivienda en Airbnb y quieres asegurarte de declarar bien tus ingresos?
Te ayudamos a optimizar tus impuestos y evitar errores.

👉 Rellena el Formulario de No Residentes o Autónomos y revisamos tu caso