Cada año, muchos propietarios extranjeros alquilan sus viviendas en España y presentan el modelo 210 del IRNR para declarar los ingresos.
Sin embargo, cuando el inquilino deja de pagar, surge la duda:
👉 ¿hay que declarar las rentas no cobradas en la declaración de no residentes?

La Resolución del TEAC de 24 de junio de 2025 (00/01522/2022) da una respuesta clara: sí, deben declararse igualmente.
El Tribunal confirma que el criterio aplicable es el de exigibilidad de la renta, y no el del cobro efectivo.

Criterio del TEAC: el derecho a cobrar genera la obligación de declarar

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) resuelve un caso en el que una propietaria residente en Suiza alquilaba su vivienda en España.
Tras varios meses de impago, solicitó la rectificación de las autoliquidaciones del modelo 210, alegando que no había cobrado y que, por tanto, no debía tributar por rentas inexistentes.

El TEAC desestimó la reclamación, aplicando el mismo principio que rige en el IRPF de los residentes:

“Las rentas del capital inmobiliario deben imputarse en el período en que sean exigibles, con independencia de su cobro.”

📘 En otras palabras:
Desde el momento en que el arrendador tiene derecho legal a exigir la renta, ya se entiende obtenida a efectos fiscales, aunque el inquilino no haya pagado.

Fundamento legal

El criterio se apoya en el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF, que dispone que los rendimientos del capital inmobiliario se imputan en el período en que sean exigibles, y en el artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del IRNR, que replica esta regla para los no residentes.

“Tratándose de rendimientos, el impuesto se devengará cuando resulten exigibles o en la fecha del cobro si ésta fuera anterior.”

Por tanto, los arrendadores no residentes están obligados a declarar los importes que podían reclamar contractualmente, incluso si no se han cobrado todavía.

Qué dice el Tribunal Supremo y cómo lo aplica el TEAC

El TEAC recuerda que su decisión sigue la doctrina del Tribunal Supremo (STS 1467/2021, de 14 de diciembre):

“El impago de las rentas del alquiler no exime al arrendador de sus obligaciones fiscales, aun cuando no haya percibido las cantidades comprometidas.”

Así, tanto en el IRPF como en el IRNR, prevalece el criterio de devengo o exigibilidad frente al cobro efectivo.
Solo existen excepciones específicas para residentes en la Unión Europea, como veremos a continuación.

Deducción de rentas incobrables: solo para residentes en la UE o EEE

El TEAC recuerda que los no residentes pueden deducir rentas incobrables solo si residen en la Unión Europea o el Espacio Económico Europeo, conforme al artículo 23.1.a.3º LIRPF.

Esto implica que:

• Un residente en Francia o Alemania sí podría deducir las rentas impagadas si acredita judicialmente su incobrabilidad.

• Un residente en Suiza, Reino Unido o EE. UU. no puede aplicar esa deducción y deberá tributar íntegramente por las rentas exigibles.

💡 En resumen: Hacienda considera imponible el derecho de cobro, no el pago efectivo. Solo los contribuyentes de la UE o EEE pueden ajustar las rentas impagadas.

Ejemplo práctico

Supuesto:
Sophie, residente en Francia, alquila su vivienda en Alicante por 1.200 €/mes. El inquilino deja de pagar desde abril.
👉 Sophie deberá declarar las rentas exigibles (abril, mayo, junio) en el modelo 210, aunque no haya cobrado.

Si demuestra mediante sentencia o burofax que las rentas son incobrables, podrá deducirlas en una declaración posterior por residir en la UE.

Por el contrario, John, residente en Reino Unido, no podría aplicar esa deducción y tendría que tributar igualmente por los meses impagados.

En definitiva: si alquilas un inmueble en España y tu inquilino no paga, Hacienda sigue considerando que has obtenido la renta — salvo que puedas probar judicialmente lo contrario y residas dentro de la UE.